La imposibilidad de la obtención de licencia como causa de resolución del contrato de arrendamiento de local

El pasado mes de abril, el Tribunal Supremo dictó sentencia 316/2022 acordando la rescisión de un contrato de arrendamiento de un local al no poder realizarse el cambio de licencia a nombre del arrendatario.

El Supremo acordó que, aunque en el contrato especifique que la obtención de las licencias son responsabilidad del arrendatario, cuando en el contrato de arrendamiento de local se indique que éste se destinará a una actividad concreta, el arrendador debe responder si finalmente ésta no se puede desempeñar, pudiendo el inquilino solicitar la rescisión del contrato y una indemnización por daños y perjuicios.

El motivo por el que en este caso el arrendatario no pudo obtener la licencia fue que la demandada había pasado a ser propietaria arrendadora del local con posterioridad a la firma del contrato de arrendamiento, al subrogarse en los derechos y obligaciones de la anterior propietaria. Resultó que ésta en su momento había cedido la licencia a un tercero, que era eltitular de la actividad. En tanto que no existía ninguna relación jurídica entre la arrendataria y eltitular de la actividad, no era posible para la arrendataria obtener la licencia.

La arrendataria solicitó entonces la anulación y subsidiariamente la resolución del contrato, así como la devolución de la fianza y una indemnización por los daños y perjuicios causados y aunque en primera instancia la demanda se estimó parcialmente, la Audiencia Provincial de Valencia revocó esa sentencia al considerar que la arrendadora no había incumplido el contratopor cuanto asumió la responsabilidad de obtener la eficacia de la cesión de la licencia en favor de la arrendataria y articuló los medios impugnatorios oportunos siendo la arrendataria quiendebía recurrir la decisión de la Administración de denegarle la licencia. Según la Audiencia solo cuando la arrendataria hubiese desplegado todos sus argumentos, hubieran fracasado todos los medios de defensa y la vía administrativa estuviera agotada, estaría justificada la resolución del contrato.

Sin embargo, el Tribunal Supremo derribó el criterio de la Audiencia al establecer que si la arrendadora asumió la responsabilidad de obtener la eficacia de la cesión de la licencia en favor de la arrendataria fue porque una de sus principales obligaciones era cedérsela y porque la cesión no produjo sus efectos propios y esperables, al haber dispuesto de la licencia previamente y no haber recuperado su titularidad antes de cederla de nuevo.

En resumen, según el Supremo, era obligación de la arrendadora, -para que la arrendataria pudiera explotar el local conforme a su destino y hacer efectivo su derecho-, cederle la licencia preceptiva, para que ésta pudiera cumplir con las formalidades y exigencias administrativas necesarias de cara al ejercicio de su actividad, por lo que no puede considerarse cumplida dicha obligación cuando dicho ejercicio se vio amenazado por la actuación administrativa que adujo como fundamento un funcionamiento de la actividad sin licencia que venía motivado por razones directamente imputables a la arrendadora, a la que la administración no reconocíacapacidad para transmitir la licencia.

En definitiva, la entrega de local de negocio sin que se reúnan los requisitos imprescindiblespara cumplir el objetivo acordado -como es el caso del desempeño de la actividad de la arrendataria- constituye a ojos del Supremo un incumplimiento de las responsabilidades del arrendador que permite al arrendatario ejercitar la acción resolutoria y reclamar la correspondiente indemnización en concepto de daños y perjuicios.

Sofía Gutiérrez de l'Hotellerie

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