El pasado viernes 26 de mayo entró en vigor la ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

A nivel teórico, contiene modificaciones muy relevantes como son:

• La fijación de un incremento de IPC máximo anual del 3% y la creación de un nuevo índice de referencia para la actualización de la renta, que deberá ser publicado por el INE antes del 31 de diciembre de 2024.

• Será la parte arrendadora quien se haga cargo de los costes de gestión por la formalización de un nuevo contrato. Recordemos que hasta la fecha eran los inquilinos quienes, (además de satisfacer renta, fianza -y en ocasiones incluso, garantía complementaria-), debían asumir el coste de la gestoría por la formalización de un contrato que la mayoría de las veces, era idéntico al que ya tenían.

• Incentivos fiscales aplicables en IRPF respecto al arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda mediante el incremento de los porcentajes de reducción (que se sitúan entre el 50 y el 90%).

• Respecto del IBI, incremento del recargo de la cuota líquida en caso de viviendas vacías, que en función del tiempo de desocupación y el número de viviendas desocupadas del mismo propietario en el término municipal, podrá alcanzar el 150%.

• La posibilidad de las administraciones territoriales competentes puedan declarar Zonas de Mercado Residencial Tensionado en aquellos ámbitos territoriales en los que existan un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda.

• La definición de gran tenedor como la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, o bien, de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en entornos de mercado residencial tensionado, cuando así́ sea motivado por las administraciones territoriales.

A nivel práctico, se introducen modificaciones en varios artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo que supone notables cambios a nivel de tramitación procesal de las demandas de desahucio.

Así, a partir de ahora, para que una demanda de desahucio sea admitida a trámite, son requisitos ineludibles para la parte actora (i) especificar si el inmueble objeto de desahucio constituye el domicilio habitual de la persona ocupante y (ii) acreditar si la actora es o no gran tenedor y en caso de manifestar no reunir dicha condición, aportar una certificación del Registro de la Propiedad donde conste la relación de sus propiedades.

La condición de gran tenedor determinará los tiempos del procedimiento, retrasando el avance del mismo en beneficio del ocupante, y ello por cuanto, si el demandante es gran tenedor:

• Deberá referir en su demanda si la persona ocupante está o no en riesgo de vulnerabilidad y acompañar documento acreditativo de tal hecho, elaborado por parte de las administraciones y servicios sociales competentes previo consentimiento de la persona ocupante.

Si la ocupante no accede a que su situación de vulnerabilidad se someta a evaluación, la actora podrá cumplir este trámite aportando (i) declaración responsable conforme ha acudido a servicios sociales para realizar dicha evaluación 5 meses antes de interponer demanda sin que su solicitud hubiera sido atendida o sin que se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de 2 meses desde que se presentó, o bien (ii) certificado expedido por servicios sociales conforme el ocupante no ha accedido a que se evalúe su situación económica.

• Deberá someter el procedimiento a conciliación o mediación en un plazo de 5 meses de antelación a la presentación de la demanda, con lo que ésta no será admitida si no se aporta resolución del procedimiento de mediación. Si presentada la solicitud de mediación pasan dos meses sin que la administración de inicio a los trámites oportunos, podrá la actora aportar junto con la demanda la solicitud de sometimiento a mediación y con ello dará por cumplido este requisito.

• El Juzgado, de oficio, informará inmediatamente a las administraciones territoriales competentes para que éstas puedan verificar la situación de vulnerabilidad del ocupante y presentar una propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social.

• Si junto con la demanda, la parte actora ya hubiese acreditado la vulnerabilidad de la demandada, en el oficio a las administraciones competentes, el Juzgado hará constar esta circunstancia para que en el plazo de 10 días, dichas administraciones efectúen las propuestas de medidas de atención inmediata así como de las posibles ayudas económicas y subvenciones de las que pueda ser beneficiaria la parte demandada.

• En caso de existir vulnerabilidad, el procedimiento podrá ser suspendido durante dos meses (si quien demanda es gran tenedor persona física) y durante cuatro (si es gran tenedor persona jurídica) para que se adopten las medidas propuestas por la administración.

En definitiva, la implementación de estas medidas añadirá un mayor retraso a la tramitación -ya de por sí lenta- de los procedimientos de desahucio en España, generando a los propietarios una absoluta indefensión y una profunda desigualdad por cuanto quedarán al arbitrio de cada administración territorial los tiempos del proceso (que no serán los mismos en unas Comunidades Autónomas que en otras) y por consiguiente, el avance del mismo, en claro beneficio de los intereses de los ocupantes.

Es de sobras conocido que la promulgación de esta ley presenta tintes políticos. Sea como fuere, es seguro que su interpretación y aplicación causará gran controversia y es posible que si las elecciones del próximo 23 de julio suponen un cambio en la dirección del Gobierno, la ley se derogue, lo que no hace más que agravar la actual situación de inseguridad jurídica en la que nos encontramos, con una legislación que responde a estrategias partidistas y que -fruto de los continuos cambios de rumbo- se encuentra a la deriva.