Con la aprobación de la Ley de Vivienda en mayo de 2023, se introdujeron importantes medidas destinadas a regular el mercado de alquileres. Una de ellas fue el establecimiento de nuevas reglas para la actualización anual de la renta.

Así, se acordó reemplazar el tradicional IPC por un sistema más controlado que buscaba ofrecer estabilidad a los inquilinos, principales beneficiados por la norma ya que la limitación les protegía de subidas desmesuradas e imprevistas. Por lo tanto, durante los años 2023 y 2024, los precios de los alquileres no se actualizaron con base en el IPC, sino que estuvieron sujetos a un porcentaje fijo de subida: en 2023, la subida máxima fue del 2% y en 2024, del 3%, ello con independencia de los incrementos del IPC.

La misma Ley de Vivienda estableció que a partir de 2025, el sistema cambiaría nuevamente y se comenzaría a aplicar el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), un indicador creado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que en teoría reflejará de manera más precisa la evolución de los precios del alquiler en el mercado de vivienda. Así, este nuevo índice será el encargado de determinar cuánto subirán los alquileres cada año.

 El pasado jueves 2 de enero, el INE publicó la primera entrega del IRAV, situando su valor en 2,20% para el mes de noviembre de 2024. Esto significa que los alquileres que se renueven en enero de 2025 se incrementarán en un 2,2%.

¿A qué contratos afecta el IRAV?

Sólo se verán afectados por este nuevo sistema, los contratos firmados a partir de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, es decir, posteriores a 25 de mayo de 2023. Los contratos anteriores seguirán actualizándose según el IPC o el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), según estipule cada acuerdo.

Es importante recordar que esta medida sólo afecta a los alquileres de viviendas, excluyendo otros tipos de arrendamientos como locales comerciales o garajes.

¿Cómo se aplicará el nuevo índice?

El IRAV se publicará a mediados de cada mes y se utilizará para actualizar los contratos que cumplan un año en ese mes. Por ejemplo, un contrato firmado en junio de 2024 se actualizará en junio de 2025, usando el IRAV publicado en mayo de 2025.

¿Qué efectos tendrá el IRAV?

A pesar de que el IRAV pretende moderar las subidas de alquileres, el futuro de esta medida sigue siendo incierto. La situación de la vivienda en España sigue siendo muy compleja: los precios de alquiler siguen siendo elevados, lo que provoca frustración tanto entre inquilinos, que enfrentan grandes dificultades para encontrar vivienda asequible, como entre propietarios, que sienten que están siendo excesivamente regulados.

Cabe recordar que recientemente, el presidente del Gobierno anunció la futura creación de una empresa de vivienda pública. Sin embargo, aún no está claro qué papel tendrá esta nueva entidad ni cómo afectará al mercado privado del alquiler.

Habrá que ver cómo se integra esta nueva medida con las reformas ya establecidas -como la aplicación del IRAV- y si realmente logra aliviar las presiones del mercado o, por el contrario, introduce nuevos problemas. La incertidumbre sobre su implementación mantiene el debate en curso, y será crucial seguir su evolución en los próximos meses para entender si puede contribuir a una solución efectiva o si se requiere ajustar las políticas actuales, pues de lo que no cabe duda es de la actual crisis de vivienda en España, que no sólo afecta a la calidad de vida de los ciudadanos, sino que también repercute en la estabilidad social y económica del país.