La relevancia del asesoramiento legal en la compraventa de activos hoteleros

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Es notoria la posición de España como líder del sector turístico a nivel europeo durante las últimas décadas; este hecho, sitúa al país en uno de los enclaves donde mayor número de operaciones hoteleras se llevan a cabo cada año. La creciente llegada de inversores extranjeros, sobre todo procedentes del mercado asiático, interesados en la adquisición de activos hoteleros, hace necesario un asesoramiento legal de calidad dirigido a ámbitos multisectoriales del Derecho y habituado al trato internacional, que acompañe en todo el proceso de la operación con el objetivo que la misma culmine en un acuerdo satisfactorio para las partes implicadas.

Resulta imprescindible en este tipo de operaciones, ofrecer un entorno de seguridad jurídica elevado, pues el inversor así lo demanda teniendo en cuenta que habitualmente los importes asociados a este tipo de operaciones son elevados. Así pues, el desarrollo de un completo proceso de “due diligence” supone un punto de partida esencial para que la ejecución del negocio se complete satisfactoriamente.

La concreción de este tipo de operaciones puede llevarse a cabo a través de fórmulas dispares siendo habitual el proceso de compra del hotel como activo inmobiliario o, por contra, la adquisición de la sociedad mercantil propietaria del hotel en cuestión. Ambas opciones resultan válidas atendiendo a las necesidades de cada inversor y el volumen de contingencias a tener en cuenta en uno u otro supuesto variará. Así pues, la adquisición directa del inmueble en el cual se desarrolla la actividad hotelera incluyendo sus instalaciones requerirá de una mayor revisión en cuanto a la subrogación contractual que el hotel pudiera tener, aspecto que podría evitarse (en caso de estar limitadas las cláusulas de cambio de control) a través de la adquisición de la sociedad titular del hotel, esta última opción sin embargo, requerirá una mayor diligencia a nivel de auditoría legal por cuanto son mayores los derechos y obligaciones adquiridos.

De este modo, es habitual en este tipo de operaciones que el proceso de “due diligence” revise especialmente cuestiones de carácter administrativo. La actividad hotelera se encuentra actualmente muy regulada, y a su vez descentralizada administrativamente, por tanto, resulta esencial prestar atención a las regulaciones impuestas en cada enclave geográfico respecto al negocio hotelero. En este sentido, es parte esencial del hotel la vigencia de las diferentes licencias y permisos que se asocian a su actividad, y es imprescindible conocer las condiciones de mantenimiento de las mismas en el eventual cambio de titularidad del hotel. Igualmente, la revisión de afecciones urbanísticas que pudieran influir negativamente en el futuro de la actividad hotelera pudiendo incluso impedirla, supondrá un estudio necesario y pormenorizado que ofrezca garantías suficientes al comprador.

En el ámbito laboral, la “due diligence” proyectada deberá atender en especial al cumplimiento de todos aquellos aspectos que cubran el cumplimiento normativo de los contratos laborales existentes, los convenios colectivos aplicables y la corrección de las cotizaciones de sus trabajadores; igualmente la previsión de reestructuraciones de plantilla deberá ser considerada en el transcurso de la operación.

En el ámbito contractual, resultará esencial contemplar la vigencia de todos aquellos contratos que el hotel pueda tener suscritos tanto con suministradores o proveedores de servicios, como también y con una capacidad de influencia mayor en la negociación de la operación, de aquellos contratos que pudieran estar vigentes con el eventual operador del hotel, o aquellos suscritos con carácter financiero, pues las condiciones previstas en los mismos afectarán en mayor o menor medida al volumen de contingencias y por tanto a su influencia en el precio final de la operación.

La existencia de procedimientos litigiosos en curso, cargas sobre el activo inmobiliario y derechos de propiedad industrial e intelectual, son factores que deberán estudiarse pormenorizadamente en un momento previo al cierre de la operación.

Igualmente, las implicaciones fiscales pueden divergir en función de la operación planteada, por lo que siempre será necesario prestar especial atención y asesorarse rigurosamente por profesionales cualificados.

Gracias a nuestra dilatada experiencia en el sector hotelero, NET CRAMAN Abogados ofrece un asesoramiento a medida y en función de los requerimientos de cada operación.

 

 

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