La nueva regulación del vencimiento anticipado en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

 

Esta Ley, que fue publicada en el BOE el pasado 16 de marzo de 2019 y que entrará en vigor a los tres meses de su publicación, aborda, con el fin de adaptar el derecho español a la jurisprudencia del TJUE, una nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo, sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo. Así, en el preámbulo de la norma se establece que mediante el nuevo régimen del vencimiento anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar cuando el incumplimiento del deudor sea suficientemente significativo en atención al préstamo contratado. Se persigue impedir la inclusión en el contrato de cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, robustecer el necesario equilibrio económico y financiero entre las partes

Así, el artículo 24 establece que el deudor perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente estos requisitos:

  1. a) que el deudor se encuentre en mora;
  2. b) que las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan, al menos:
  3. i) al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de duración del préstamo. Se añade que “Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales …”.
  4. ii) al 7% del capital concedido, si la mora se produce dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. En este caso “se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas equivalente”;
  5. c) que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.

Como hemos comentado, estas reglas se establecen con carácter imperativo, y no admiten pacto en contrario.

Con esta norma se intenta reducir la conflictividad judicial suscitada en relación con estas cláusulas, una vez constatado que la práctica totalidad de los créditos hipotecarios de la cartera viva incluyen cláusulas de vencimiento que, conforme a los parámetros resultantes del TJUE, adolecen de nulidad por abusivas al prever el vencimiento por el incumplimiento de cualquier obligación de pago. Esto ha provocado hasta la fecha distintas interpretaciones judiciales en cuanto a las consecuencias de tal nulidad (básicamente la continuidad del procedimiento hipotecario o bien el sobreseimiento con reenvío al procedimiento declarativo ordinario fundado en el artículo 1.124 del Código civil) que ha dio lugar a una cuestión prejudicial elevada por el Tribunal Supremo mediante Auto de 8 de febrero de 2017, lo que a su vez ha provocado que muchos Juzgados hayan suspendido la tramitación de los procedimientos de ejecución hipotecarios hasta la resolución de la citada cuestión.

Especialmente importante es lo dispuesto en la Disposición Transitoria Primera de la Ley (Contratos preexistentes) ya que en su apartado cuarto se dispone que:

Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en el artículo 24, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él. No se me ocurre en qué supuestos el deudor puede alegar tal cosa.

Sin embargo, no será de aplicación este artículo a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.

Entiendo que, una vez en vigor esta norma, podremos encontrarnos con tres escenarios:

  • Préstamos firmados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley. Aplicación del art. 24
  • Préstamos firmados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley. Aplicación del art. 24 (salvo previsión más favorable al prestatario)
  • Préstamos firmados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley, iniciada la ejecución pero suspendida en la actualidad a la espera de la resolución del TJUE por la cuestión de febrero de 2017. En este supuesto es donde se generan las dudas en función del contenido de la resolución del TJUE.

Veremos cómo evoluciona todo.

Por último, se recoge un nuevo artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria en sede de venta extrajudicial (Disposición final primera, apartado cuarto), y se modifica, en sede del procedimiento de ejecución directa, el apartado segundo del artículo 693 de la Ley Enjuiciamiento Civil, que, aunque permite la reclamación de la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses en los términos en los que así se hubiese convenido en la escritura de constitución y consten en el asiento respectivo, deja a salvo el presente supuesto de préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, remitiéndose al artículo 24 de la Ley  y, en su caso, al artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria

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