Ley 5/2015 de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales

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A continuación resumimos las principales novedades introducidas por la Ley 5/2015 de 13 de mayo para modificar el LIBRO QUINTO del CCC, modificaciones que se encuentran en vigor desde el pasado 20 de junio.

La primera novedad importante afecta a la caracterización jurídica del crédito de la comunidad frente a los propietarios (arts. 553.4 y 5),

  • Se mantiene la afección real, (Y SE AMPLIA A 4 AÑOS) y, además,
  • Se señala su preferencia de carácter especial sobre el elemento privativo, con la prelación que en cada caso corresponda según la ley.
  • Asimismo, se ha ampliado la necesidad de aportar un certificado relativo a las deudas pendientes de pago en las transmisiones lucrativas del elemento privativo, porque la situación puede afectar al consentimiento de la adquisición, que es lo que se protege.
  • Para agilizar la gestión del fondo de reserva y evitar costes inútiles, se establece la obligación de llevar una contabilidad separada y de abrir una cuenta bancaria especial para este fondo a nombre de la comunidad.
  • Finalmente las cuotas devengarán intereses desde su impago, sin necesidad de requerimiento
  • Se fomenta el cumplimiento de la obligación de comunicar el cambio de titularidad del elemento privativo con el establecimiento de la responsabilidad solidaria del transmitente respecto a las deudas que se devenguen hasta la notificación efectiva de la transmisión a la comunidad.

Además, como segunda novedad importante, se modifica el artículo 551-2.2 con el fin de permitir que, para resolver un caso concreto, en defecto de pacto entre los comuneros y de las reglas de la comunidad ordinaria, puedan aplicarse a las situaciones de comunidad que cumplan los requisitos de la propiedad horizontal y no se hayan configurado formalmente las reglas de la propiedad horizontal que sean adecuadas a las circunstancias del caso. Dicha medida tiene como finalidad la seguridad del tráfico jurídico.

A continuación, como tercera novedad, se propone una reforma profunda de la organización de la comunidad (553.15 y ss.).

  1. Así, se suprime la obligación de hacer una primera y una segunda convocatoria de la junta, dado que la realidad ha revelado la inutilidad de la doble convocatoria;
  2. Se incorporan las nuevas tecnologías como mecanismos para hacer notificaciones y requerimientos;
  3. Se precisa el régimen de asistencia y participación en la junta;
  4. Se corrigen las contradicciones observadas en los plazos de custodia de la documentación de la comunidad;
  5. Se da visibilidad al cargo de la vicepresidencia y se regula este cargo, que en la norma anterior quedaba confuso, y se ordenan las funciones de cada órgano de la comunidad.

También cambia el régimen de los acuerdos con relación a las mayorías exigidas. Básicamente, se han simplificado las mayorías requeridas, que ahora se reducen a las siguientes:

  • El régimen general, que es el de la mayoría simple de propietarios y cuotas, de modo que se recupera el equilibrio de dobles mayorías que se había perdido en la norma anterior;
  • Los regímenes particulares de la mayoría cualificada de cuatro quintas partes de propietarios y cuotas, y,
  • Finalmente, la exigencia de unanimidad, que se limita a los supuestos estrictamente necesarios.

Es destacable que se haga explícita la distinción entre los acuerdos de formación instantánea y los de formación sucesiva; en estos últimos debe esperarse a comprobar la voluntad de las personas que no han asistido a la junta: los propietarios presentes en la reunión hayan votado a favor del acuerdo por mayoría simple, y entonces el cómputo de la mayoría cualificada o de la unanimidad se hace con los votos favorables de los que no se han opuesto al acuerdo en el plazo de un mes. El régimen de impugnación de los acuerdos también tiene en cuenta esta formación sucesiva.

Finalmente, se suprime la confusa distinción que la normativa establecía entre elementos comunes de uso restringido y elementos comunes de uso exclusivo. Y se establece en un único precepto el régimen de las actividades prohibidas tanto en los elementos privativos como en los elementos comunes, que en el texto anterior se hallaba contenido en dos artículos.

 

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