El pasado 2 de enero se publicó en el BOE la Ley Orgánica 1/2025, que -entre otras cuestiones- introduce importantes modificaciones a la Ley de Propiedad Horizontal, afectando significativamente la regulación del alquiler turístico en España.
Esta reforma, que entrará en vigor el 3 de abril de 2025, otorga mayor poder a las comunidades de propietarios para controlar y limitar las actividades de alquiler vacacional en sus edificios.
Los principales cambios que recoge la norma tienen que ver con un mayor control sobre el alquiler turístico y nuevo régimen de mayorías para la adopción de acuerdos:
- A partir de la entrada en vigor de la ley, será necesaria la aprobación expresa de la comunidad de propietarios para ejercer actividades de alquiler turístico.
- Se facultará al presidente de la comunidad para requerir la cesación inmediata de actividades de alquiler turístico no aprobadas y, si es necesario, emprender acciones judiciales contra quienes incumplan este mandato.
- Los acuerdos para aprobar, limitar, condicionar o prohibir actividades de alquiler turístico requerirán el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios y cuotas de participación.
Esta medida aclara y refuerza lo establecido por el Tribunal Supremo en dos sentencias de 3 de octubre de 2024 que analizamos en su momento en nuestro artículo: clicar aquí
Y es que desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, no había consenso en la interpretación del artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ya que no estaba claro si la prohibición del alquiler turístico debía adoptarse por mayoría de tres quintos o por unanimidad.
El Supremo resolvió que sólo era necesaria una mayoría de tres quintos.
La modificación de la Ley de Propiedad Horizontal ha incorporado de manera explícita y contundente el criterio previamente establecido por el Tribunal Supremo. Esta inclusión en la legislación no sólo reafirma la jurisprudencia existente, sino que también proporciona un marco legal más sólido y claro, logrando un aumento significativo en la seguridad jurídica relacionada con este asunto y ofreciendo así una base más firme para la interpretación y aplicación de la ley en casos futuros.
Conviene precisar que
- estas medidas no tendrán carácter retroactivo, por lo que no afectarán a los pisos turísticos ya en vigor; y
- en Cataluña, la ley estatal de propiedad horizontal sólo se aplica a aquellos aspectos no regulados por la normativa autonómica. Para el caso de la prohibición del alquiler turístico, el Código Civil Catalán dispone que es necesario el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación.
Al margen de las modificaciones que alteran la regulación del alquiler turístico, la reforma anunciada el pasado 2 de enero incluye otros cambios relativos a regímenes de mayorías para la adopción de determinados acuerdos, eficiencia energética, morosidad o digitalización de las comunidades de propietarios, cuestiones que estaremos encantados de ampliar, contacte con nosotros si necesita asesoramiento.
