Mucho se está analizando y comentado estos días sobre los efectos de la pandemia Covid 19 en los contratos de arrendamientos, principalmente en los de vivienda que han sido objeto de regulación por parte del legislador y foco de las medidas extraordinarias adoptadas por medio del RDL 11/2020. Pero, lamentablemente, los devastadores efectos de la pandemia no sólo se reducen al ámbito arrendaticio de viviendas y locales de negocio,  sino que proyectan de forma general y global en las relaciones contractuales:  contratos de suministro, de arrendamiento, de compraventa, contratos de obra, en las condiciones de pago en las obligaciones derivadas de préstamos e hipotecas,  en la imposibilidad de cumplir el volumen pactado de pedidos, cláusulas donde se pactó la posibilidad de devolución de mercancía no vendida en un plazo determinado, etc.

Mucha incertidumbre y dudas se suscitan sobre las consecuencias que esta crisis tendrá sobre estos contratos.  La principal cuestión que nos planteamos: ¿Es posible exigir la modificación, la resolución, la suspensión de todos esos contratos?

El punto de partida será proceder a un buen análisis del contrato (de las obligaciones y responsabilidades pactadas), pues conforme a nuestro ordenamiento jurídico los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes (art. 1091 CC), su cumplimiento no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1256 CC) y que en caso de incumplimiento el deudor viene obligado a la indemnización de los daños y perjuicios causados (art. 1101 CC).

De especial relevancia será comprobar si en los contratos se hayan reguladas las consecuencias jurídicas de la imposibilidad sobrevenida de cumplir las obligaciones derivadas del contrato por causas de fuerza mayor, como serían pandemias o situaciones similares. De ser así, deberá estarse a lo pactado.  En defecto de previsión específica en el contrato, se deberá analizar las concretas circunstancias concurrentes y valorar si existe o no causa de fuerza mayor y/o caso fortuito que impiden el cumplimiento de las obligaciones contractuales. Para tal análisis no debe perderse de vista el comentado principio general de la obligatoriedad de los contratos, debiendo en consecuencia tener presente si la parte contratante – a la hora de regular y establecer los términos del contrato, así como de actuar conforme al mismo – ha puesto todos los medios que tenía a su alcance y ha actuado con la diligencia media exigible tanto a particulares como profesionales o empresarios en el ejercicio de nuestra profesión o actividad empresarial.

En definitiva, se deberá estudiar y comprobar si en el caso concreto concurren los requisitos para acogerse a los supuestos de fuerza mayor y de cambio de circunstancias (rebus sic stantibus) que permitan la suspensión, modificación o en última instancia resolución del contrato.

La principal consecuencia jurídica de la imposibilidad sobrevenida de cumplir los contratos por causa de fuerza mayor es la exoneración de la responsabilidad por los daños y perjuicios ocasionados con el incumplimiento o cumplimiento tardío. Ahora bien, esta exoneración de responsabilidad, no conlleva per se la liberación o extinción de la obligación de dar cumplimento al contrato y a las prestaciones convenidas.  Son varios los supuestos en los que podemos encontrarnos respecto a esta imposibilidad de cumplir con lo pactado y por tanto diferentes los efectos o comportamientos que podrán tener respaldo jurídico.  Podríamos diferenciar tres grandes supuestos:

1r. supuesto: que la imposibilidad de cumplir con el contrato sea temporal

En este caso, procede la suspensión de la ejecución del contrato hasta el cese de esta, momento en el que se reanudaría.

2º. supuesto: que la imposibilidad sea definitiva o el retraso en el cumplimiento de tal magnitud que frustre la finalidad del contrato para ambas partes o para una de ellas.

En este caso, procede su resolución y la recíproca restitución de las prestaciones ya realizadas o la liquidación económica de la relación contractual, según se trate de contratos de cumplimiento único o de cumplimiento continuado en el tiempo (de tracto sucesivo).

3r. supuesto: que no sea imposible cumplir, pero hacerlo en los exactos términos inicialmente pactados suponga una desproporción exorbitante entre las contraprestaciones de las partes que desbarate el equilibrio entre ellas. cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes.

 En este caso, procede solicitar su revisión o modificación para tratar de restaurar dicho equilibrio; entrando en juego el principio o aforismo rebus sic stantibus y de los requisitos a los que la jurisprudencia ha venido remitiéndose, según expusimos en  anterior artículo (“Los efectos del coronavirus en el cumplimiento de los contratos (rebus sic stantibus)”.

Sin embargo, como decíamos, hay que ser conscientes de que los tribunales han optado hasta la fecha por una aplicación muy cautelosa y restrictiva. Las actuales circunstancias -nunca antes vistas- nos obligarán a los juristas y a los tribunales a evaluar el impacto real del Covid-19 en la relación contractual de que se trata y a llevar a cabo una correcta interpretación y aplicación al caso concreto de la rebus sic stantibus: no hay reglas generales absolutas, sino que habrá de estarse a la previsión contractual, al reparto de riesgos de cada tipo negocial y a las exactas condiciones fácticas del supuesto concreto.

Así las cosas, la negociación y los intentos para alcanzar una solución amistosa resultarán fundamentales. La parte que detecte la imposibilidad de dar cumplimiento al contrato en los términos pactados deberá promover vías de solución: modificación del contenido, prórroga de plazos para su cumplimiento., etc. El espíritu y objetivo de dicha negociación deberá ser el de buscar opciones que minimicen los daños derivados del incumplimiento o cumplimiento tardío.

En el seno de dicha negociación conviene ser muy cautelosos y previsores por si finalmente no se alcanza una solución amistosa y debe acudirse a los tribunales para solicitar la suspensión, modificación y resolución del contrato; pues, a buen seguro, la actuación ex proceso y previa a la vía judicial resultará determinante para la resolución de un eventual litigio. En este sentido, resultará fundamental (i)documentar la concurrencia de las circunstancias excepcionales y del porqué ha devenido imposible el cumplimiento o se ha alterado sustancialmente la posibilidad de cumplir las obligaciones asumidas; (ii) documentar las medidas adoptadas para minorar los daños (iii) plasmar por escrito las comunicaciones, ofrecimientos y alternativas transmitidas a la contraparte.  Sin duda, la diligencia, la buena fe y el asesoramiento jurídico y acompañamiento de profesionales durante todo este proceso de negociación serán elementales.

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