Régimen especial de los activos inmobiliarios en la empresa familiar

Empresa familiar

En cualquier empresa familiar en cuyos activos exista una sociedad dedicada al arrendamiento de inmuebles, conviene valorar la posibilidad de acogimiento al régimen especial de arrendamiento de viviendas del Impuesto sobre Sociedades (en adelante IS).

El principal argumento tributario a favor del señalado régimen es la reducción del 85% del tipo de gravamen del IS si se dan ciertos requisitos, pasando éste por tanto del tipo general del 25% a un tipo especial bonificado del 3,40%.

En primer lugar, cabe señalar que serán entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido.

Esta actividad es compatible con la realización de otras actividades complementarias y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento.

Se entiende como vivienda el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocios, siempre que unos y otros se arrienden juntamente con la vivienda.

Requisitos

Para que la presente sociedad pueda acogerse a este régimen fiscal deberá cumplir los siguientes requisitos:

  • La actividad económica principal (+55% de los ingresos) debe ser el arrendamiento de viviendas, aunque no es preciso que sea exclusiva. Esta actividad principal es compatible con la realización de otras actividades complementarias, así como con la transmisión de los inmuebles una vez haya transcurrido el plazo de tres años durante el que deben haber estado arrendados.
  • Número de viviendas igual o superior a 8.
  • Medios materiales y humanos.
  • No se admite el alquiler de temporada.
  • Duración mínima del arrendamiento: 3 años.

Si se incumple este último requisito implicará para cada vivienda, la pérdida de la bonificación que hubiera correspondido.

Si las viviendas figuran en el patrimonio de la entidad antes del momento de acogerse al régimen, el plazo se computará a partir de la fecha de inicio del periodo impositivo en que se comunique la opción por el régimen, siempre que en esta fecha la vivienda se encontrara arrendada.

Si las viviendas fuesen adquiridas o promovidas con posterioridad por la entidad, el plazo computaría a partir de la fecha en que fueron arrendadas por primera vez por la entidad.

  • Contabilidad separada por cada inmueble. Desglose suficiente para conocer la renta imputable a cada vivienda.

Las sociedades que cumplan los requisitos anteriormente mencionados tendrán una bonificación del 85 % en la parte de la cuota íntegra de las rentas derivadas de la actividad de arrendamiento de viviendas. Será del 90 % cuando se trate de rentas derivadas del arrendamiento de viviendas por discapacitados y en la misma se hubieran efectuado las obras e instalaciones de adecuación (el arrendatario deberá acreditar la discapacidad).

La renta que se bonifica derivada del arrendamiento estará integrada para cada vivienda por el ingreso integro obtenido del arrendamiento, minorando los gastos directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso, es decir, se restará a los beneficios obtenidos por la sociedad inmobiliaria los gastos que han sido necesarios para poder llevar a cabo la actividad de arrendamiento de las viviendas.

A modo de ejemplo, aplicando la reducción del 85% del tipo de gravamen del IS, pasa éste por tanto del tipo general del 25% a un tipo especial bonificado del 3,40%.

Otro aspecto a tener en cuenta es la repartición de dividendos de las compañías acogidas a este régimen especial. La distribución de dividendos y participaciones en beneficios a los socios compañías tiene derecho a deducción por doble imposición interna al 50%.

 

Acerca de Tomás Lamarca Flinch

Socio fundador de NET CRAMAN, con una dilatada experiencia en derecho fiscal y tributario. Es especialista en planificación internacional, asesorando a compañías españolas y extranjeras en la creación de estructuras fiscales óptimas para el cumplimiento de sus objetivos empresariales. Además, ha actuado como ponente y conferenciante en diversos seminarios sobre fiscalidad nacional e internacional.

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