Nuevo Real Decreto Ley en materia de vivienda y alquiler

 

Tras la derogación, -el pasado 24 de enero de 2019- del Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre-, el pasado 5 de marzo se publicó en el BOE el nuevo Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en el que se recogen una serie de reformas de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, pero también de otros textos normativos.

Las principales reformas se concretan en los siguientes puntos:

1.- En lo relativo a Arrendamientos Urbanos:

(i) Los contratos tendrán una duración mínima de un año y llegada la fecha de vencimiento, si el arrendatario quiere podrán prorrogarse hasta los 5 años de duración en el caso de que el arrendador sea persona física y hasta 7 si es persona jurídica. Se modifica así el anterior plazo de duración que era de –como máximo- tres años.

(ii) Transcurrido el plazo de duración inicial (5 o 7 años), si el arrendador no quiere renovar el contrato deberá preavisar al arrendatario con cuatro meses de antelación, mientras que si es el arrendatario quien no quiere renovar, el preaviso exigido será de dos meses.

(iii) Si ninguna de las partes hace uso de este preaviso, el contrato se renovará automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años, salvo si el arrendatario manifiesta al arrendador –con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de dichas anualidades- su voluntad de no renovar.

(iv) La renta se actualizará anualmente únicamente si se pacta de forma expresa en el contrato. Dicha actualización se practicará con arreglo al IPC o –para el caso de que las partes no especificaran el índice aplicable- con arreglo al Índice de Garantía de Competitividad. En cualquier caso, este incremento anual no podrá ser superior a la variación experimentada por el IPC.

(v) La cuantía máxima que podrá ser exigida al arrendatario en concepto de garantía adicional a la fianza será de dos mensualidades de renta -salvo que se trate de contratos de larga duración-. Hasta la fecha, la fianza sí estaba limitada, pero la garantía adicional no.

(vi) Cuando el arrendador sea persona jurídica, correrán de su cargo los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.

Todos los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley continuarán  rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación al momento de su formalización, por lo que las citadas modificaciones únicamente afectarán a aquellos contratos de arrendamiento que se firmen desde 6 de marzo de 2019 en adelante.

2.- En lo relativo a Propiedad Horizontal:

(i) Se incrementa hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios y se establece la posibilidad de que dichos recursos se destinen a la realización de obras para facilitar la accesibilidad a las viviendas.

(ii) Se extiende la obligación de realizar tales obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% de su importe.

(iii) En materia de viviendas de uso turístico, se requerirá de mayoría cualificada (tres quintas partes del total de propietarios) para que las comunidades puedan decidir sobre el ejercicio de la actividad de uso turístico y condicionar o limitar dicho uso por medio del establecimiento de cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda.

3.- En lo relativo a los procedimientos de desahucio:

En los procedimientos de desahucio se introduce la comunicación a servicios sociales para que una vez interpuesta la demanda -si se aprecia por su parte que existe situación de vulnerabilidad-. puedan tomar medidas siendo que  los procedimientos quedarán en suspenso (durante un máximo de un mes si la demandante es persona física y durante un máximo de tres meses si la demandante es persona jurídica).

Además, se deberán fijar por parte del juzgado el día y la hora exactos de los lanzamientos.

4.- En materia económica y fiscal:

(i) En cuanto al IBI, cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con una renta limitada, se exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario; se crea una bonificación de hasta el 95% para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada; y se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente.

(ii) Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

Ello con el fin de reducir las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler de vivienda habitual.

(iii) Se amplía el ámbito de las inversiones financieramente sostenibles para acoger la posibilidad de realizar actuaciones en materia de vivienda por parte de las Entidades Locales.

Ello con el fin de paliar el grave déficit de vivienda social existente en nuestro país.

Tras la publicación del Real Decreto-ley en el BOE el pasado 5 de marzo, deberá ser convalidado por el Congreso de los Diputados en un plazo de treinta días hábiles para pasar a formar parte del ordenamiento jurídico por lo que habrá que esperar hasta que transcurra dicho plazo para saber si finalmente se materializa la reforma que sobre todo en materia de arrendamientos urbanos, se lleva esperando tanto tiempo; todo a fin de contribuir a la mejora del marco normativo que equilibre la posición entre propietario e inquilino y en definitiva, facilite el acceso a la vivienda.

 

Acerca de Sofía Gutiérrez de l'Hotellerie

Abogada con amplia experiencia en Derecho Procesal y Civil.

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