Nota informativa sobre las recientes innovaciones del régimen de la propiedad horizontal en Cataluña

El gobierno de la Generalitat de Catalunya ha aprobado dos normas que modifican el régimen de la propiedad horizontal en Cataluña.

La primera es el decreto ley 28/2021 de 21 de diciembre y tiene como finalidad la modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, con el fin de incorporar la regulación de las instalaciones para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y de los sistemas de energías renovables en los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.

En concreto, por medio de dicha norma se modifican los artículos 553-25.2, 553-26.2, 553-30, 553-42, 553-43 y 553-44.

En cuanto al primero de los artículos, en la letra b) se añade la eficiencia energética o hídrica dentro de las innovaciones exigibles por la normativa vigente, junto a la accesibilidad, la habitabilidad o la seguridad del inmueble, con la finalidad de que puedan ser acordadas por medio de mayoría simple.

En cuanto a las letras d), e), f) y g) del mismo precepto se han introducido a raíz de la misma modificación. Introducen, respectivamente, acciones que pueden ser acordadas por mayoría simple de la comunidad para ejecutar (1) instalaciones para la mejora de la eficiencia energética, hídrica en elementos comunes y (2) sistemas de energías renovables en beneficio de toda la comunidad. 

La letra e) introduce la posibilidad de acordar por mayoría simple acciones de mejora de eficiencia energética en elementos comunes beneficio no de toda la comunidad sino de un único propietario.

La letra f) introduce la posibilidad de acordar por mayoría simple acciones para participar de manera conjunta con otras comunidades en ejecuciones de instalaciones para generar energías renovables. 

La letra g) permite celebrar contratos de financiación vinculantes para la comunidad por acuerdo de mayoría simple con la finalidad de hacer frente a gastos derivados de la ejecución de obras o instalaciones de mejora de eficiencia energética.

El artículo 553-26.2 se ha modificado con la finalidad de excluir la mayoría cualificada de 4/5 partes en los acuerdos para ejecutar obras o instalaciones de mejora de eficiencia energética.

En cuanto al artículo 553-30 determina que los acuerdos sobre ejecución de instalaciones para mejorar la eficiencia energética adoptados con arreglo al 553-25.2 vincularán a todos los propietarios, a menos que el presupuesto aprobado exceda de las tres cuartas partes del presupuesto anual vigente de la comunidad por gastos comunes ordinarios, descontadas las subvenciones o ayudas públicas.

El artículo 553-42 prevé que si las instalaciones para mejorar la eficiencia energética son incompatibles con instalaciones o sistemas de utilidad particular previamente autorizadas, prevalecerá el interés de la comunidad para mejorar la eficiencia energética,  si bien deberá asumir el coste de la remoción de las instalaciones previamente ejecutadas en beneficio de un propietario y también el de una indemnización del propietario afectado por la privación del uso de las instalaciones.

En cuanto al artículo 553-43 permite a los propietarios que disponen de elementos comunes de uso exclusivo, la instalación de infraestructuras o equipos de utilidad particular para mejorar la eficiencia energética o hídrica o instalar sistemas de energías renovables. Para ello deben presentar un proyecto técnico al presidente o el administrador 30 días antes del inicio de las obras, para que la comunidad pueda proponer una alternativa que no implique un incremento económico sustancial respecto al proyecto técnico presentado.

En cuanto al artículo 553-44 incluye la eficiencia energética entre las condiciones que se tienen que cumplir por un inmueble según la normativa vigente (en consistencia con la modificación del 553-25.2). 

La segunda norma aprobada, el decreto ley 1/2022 de 11 de enero, reitera las medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social de la COVID-19 en el ámbito de las juntas de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal. En concreto:

  • Prorroga la suspensión de la obligación de convocar y celebrar juntas en comunidades hasta el 30 de junio de 2022. 
  • También permite celebrar la junta por videoconferencia u otros medios telemáticos (conforme se establece por el artículo 312-5.2 del CCC, aunque no estuviera previsto en los estatutos ni hubiese sido acordado previamente por la junta de propietarios.
  • Prorroga el último presupuesto anual hasta la celebración de la junta ordinaria. En dicha junta se tendrá proceder a la aprobación de las cuentas anteriores y a la renovación de los cargos.
  • Excepcionalmente, si no fuera posible celebrar una junta por medios telemáticos se permite adoptar acuerdos sin reunión a instancias del presidente cumpliendo con lo que dispone el 312-7 CCC. Dicho precepto permite adoptar acuerdos mediante la emisión del voto por correspondencia postal, comunicación telemática o cualquier otro medio, siempre que (1) queden garantizados los derechos de información y de (2) quede constancia de la recepción del voto y (3) se garantice su autenticidad. Se entiende que el acuerdo se adopta en el lugar del domicilio de Comunidad y en la fecha de recepción del último de los votos válidamente emitidos

Finalmente el decreto ley 28/2021 de 21 de diciembre, también regula un punto en relación a las medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social de la COVID-19 en el ámbito de las juntas de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal.

Dicho decreto, en su artículo 4, regula la posibilidad de celebrar la junta por videoconferencia u otros medios telemáticos (conforme se establece por el artículo 312-5.2 del CCC, aunque no estuviera previsto en los estatutos ni hubiese sido acordado previamente por la junta de propietarios hasta el 31 de diciembre de 2022.

Si no fuera posible celebrar una junta por medios telemáticos se permite adoptar acuerdos sin reunión a instancias del presidente cumpliendo con lo que dispone el 312-7 CCC hasta el 31 de diciembre de 2022.

Lo que propiamente se regula por los apartados 3 y 4 del artículo único del decreto ley 1/2022 de 11 de eneroes la posibilidad de celebrar la junta general ordinaria a través de dichos medios antes del 30 de junio de 2022. El decreto ley 28/2021 de 21 de diciembre hace extensiva dicha posibilidad para cualquier acuerdo hasta 31 de diciembre de 2022.