Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados

El pasado jueves 22 de octubre entró en vigor en Cataluña el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados.
 
Según establece en su exposición de motivos, dicho Decreto persigue mitigar los graves efectos que las medidas de restricción o suspensión de actividades económicas -adoptadas para paliar incidencia de la pandemia de la COVID 19- han causado en determinados sectores y que comprometen la subsistencia de muchas familias, principalmente en el caso de los trabajadores autónomos y la pequeña y mediana empresa.
 
Así, el Decreto Ley prevé una serie de medidas aplicables a todos los contratos de locales de negocio suscritos a partir de 1 de enero de 1995.
 
El arrendatario cuyo su negocio se haya visto afectado por las medidas de suspensión o de restricción acordadas por la autoridad competente fruto de la crisis sanitaria de la COVID-19 y que quiera modificar las condiciones de su contrato de arrendamiento deberá dirigir un burofax o cualquier otro medio fehaciente al arrendador para solicitárselo.
 
Arrendador y arrendatario dispondrán de un mes a contar desde dicha solicitud, para llegar a un acuerdo, primando las reglas de la buena fe.
 
El arrendador deberá abstenerse de emitir facturas por importe de la renta y otros gastos hasta que transcurra un mes desde la solicitud del arrendatario o hasta la fecha del acuerdo de modificación de las condiciones contractuales.

No obstante, si en dicho plazo no hay acuerdo, se deberán reducir las rentas y demás cantidades debidas por la parte arrendataria de conformidad con las siguientes reglas:

  • En el supuesto de suspensión del desarrollo de la actividad, se reducirá un 50% la renta mientras dure la suspensión.
  • En el supuesto de restricción parcial del aprovechamiento del inmueble, se reducirá la renta en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble hasta que se levanten las medidas de restricción.
  • La pérdida de aprovechamiento se deberá determinar considerando la reducción de aforo, de horarios o por cualquier otra limitación acordada.
  • La prestación de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos no afectará la aplicación de las anteriores reducciones.
  • Las reducciones serán efectivas desde la fecha del requerimiento de modificación de las condiciones contractuales realizado por el arrendatario.

Al margen de la reducción de la renta, el arrendatario podrá exigir que la parte arrendadora impute total o parcialmente las cantidades que entregó en concepto de fianza para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones al pago de las rentas mensuales y otros gastos que deba hacer frente.

No obstante, no podrán utilizarse la fianza legal obligatoria ni otras garantías depositadas en el INCASOL -sino, se entiende, únicamente las garantías complementarias- y el arrendatario deberá reintegrar las cantidades utilizadas en el plazo de un año desde el levantamiento de las medidas de suspensión o restricción y, en cualquier caso, antes que finalice el contrato si su duración es inferior.

Si la suspensión de la actividad es superior a tres meses en el transcurso de un año desde la entrada en vigor del Decreto, el arrendatario podrá desistir del contrato sin penalización mientras dure la suspensión e, incluso, hasta tres meses después del levantamiento de la suspensión, con la única condición de preavisar al arrendador con un mes de antelación y de forma fehaciente.

Cualquier acuerdo que se hubiese adoptado entre arrendador y arrendatario con anterioridad a la entrada en vigor del presente Decreto Ley, no será vinculante si el arrendatario opta por hacer uso de las facultades contenidas en el mismo.

Al margen de las medidas previstas, el presente Decreto Ley recoge el compromiso del Gobierno de la Generalitat de -en el plazo de dos años a contar desde la entrada en vigor del mismo- aprobar un proyecto de ley para incorporar en el ordenamiento jurídico catalán la denominada “rebus sic stantibus” es decir, un régimen que regule la posibilidad de modificar el contrato si acontece un cambio imprevisto de las circunstancias que rodearon su formalización.

Habrá que esperar un tiempo para ver si el referido Decreto Ley es objeto de recurso por socavar las competencias del estado en materia de arrendamientos urbanos y, en cualquier caso, para valorar si el objetivo que persigue se cumple y cuales son sus efectos a medio y largo plazo pues, parece evidente que el peso de las medidas va tener que soportarlo el propietario de los locales, con independencia de  si se trata de una persona física o jurídica y si reúne o no la condición de gran tenedor.
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Acerca de Sofía Gutiérrez de l'Hotellerie

Abogada con amplia experiencia en Derecho Procesal y Civil.