Arrendamientos urbanos y ejecución forzosa

El artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la extinción del contrato de arrendamiento por la enajenación forzosa de la finca arrendada: evolución normativa y consecuencias jurídicas

El pasado 1 de marzo, la Sala Civil del Tribunal Supremo dictó una interesante sentencia que trata sobre los efectos provocados en la relación arrendaticia por la enajenación forzosa de la finca arrendada derivada de una ejecución hipotecaria.

La sentencia trae causa del recurso de casación presentado por un matrimonio que en marzo de 2014 suscribió un contrato de arrendamiento de vivienda con una sociedad y contra el que, tras no abonar las rentas acordadas, se presentó una demanda de desahucio por falta de pago.

La cuestión es que quien interpuso la demanda de desahucio no fue la sociedad con quien inicialmente el matrimonio había suscrito el contrato sino la SAREB, que se había adjudicado la vivienda en septiembre de 2014, en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

La Audiencia Provincial de Las Palmas -por medio de sentencia 594/2019, de o de octubre- acordó resolver el contrato, desalojar al matrimonio y condenarle al pago de las rentas adeudadas y ello por cuanto consideró que pese a que la sociedad demandante no era propietaria de la vivienda cuando se firmó el contrato de arrendamiento, sí tenía -por el hecho de habérsela adjudicado- el derecho a percibir las rentas, concluyendo que dicho derecho corresponde en cada momento a quien resulte ser propietario del bien arrendado, con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento con un propietario anterior.

Sin embargo, la evolución normativa y jurisprudencial que ha tenido lugar en los últimos años ha conducido al Tribunal Supremo a la revocación de la sentencia dictada por la Audiencia en tanto que el contrato de arrendamiento no accedió al Registro de la Propiedad antes de la hipoteca ejecutada.

Para comprender la decisión del Alto Tribunal hay que atender a los distintos cambios e interpretaciones de la normativa aplicable en materia de arrendamientos urbanos.

En un primer momento, antes de la vigencia de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, el Tribunal Supremo mantenía que el arrendamiento concertado con posterioridad a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad en los procedimientos de ejecución forzosa de la finca arrendada quedaba extinguido.

En una segunda etapa modificó su criterio y pasó a considerar que el arrendamiento concertado con posterioridad a la hipoteca debía subsistir, salvo en casos de simulación o fraude.

El panorama normativo cambió de nuevo con la aprobación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, momento en que el artículo 13 del citado texto legal recogió expresamente que si durante los cinco primeros años de duración del contrato, el derecho del arrendador quedaba resuelto por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, el arrendatario tenía derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumpliesen los cinco años.

Bajo esa premisa, el Tribunal Supremo interpretó que los derechos del arrendador a percibir la renta se extinguían desde el momento en que el bien arrendado pasaba a ser propiedad de un tercero (STS 414/2015, de 14 de Julio).

Más adelante, tras la reforma operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, el artículo 13 previó que si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedaba resuelto por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, el arrendamiento quedaba extinguido, salvo que dicho contrato hubiese accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En ese caso, el contrato continuaba hasta cumplirse la duración pactada.

Por último, dicho precepto fue modificado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que entró en vigor el 6 de marzo de 2019 y que es el que se encuentra en vigor actualmente.

La actual redacción del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos rescata la postura originaria de la LAU de 1994: si durante los cinco o siete primeros años de duración del contrato (en función de si el arrendador es persona física o jurídica) el derecho del arrendador queda resuelto por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, el arrendatario tiene derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumpla el plazo de duración del contrato.

En el caso que nos ocupa, el contrato de arrendamiento se firmó el 4 de marzo de 2014, por lo que no resulta de aplicación la redacción original del artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos sino la prevista por la Ley 4/2013, de 4 de junio, que estuvo vigente desde 6 de junio de 2013 hasta 5 de marzo de 2019 y que requería, para la subsistencia del contrato en casos de enajenación derivada de una ejecución hipotecaria, su previa inscripción en el Registro.

La clave en este caso es la acertada elección de la normativa aplicable habida cuenta de la fecha en que se formalizó el contrato de arrendamiento.

La consecuencia jurídica ha sido que en tanto que el contrato de arrendamiento no constaba inscrito en el Registro de la Propiedad, el derecho del arrendador originario se extinguió ipso iure desde el momento en que la vivienda se adjudicó a un tercero (en este caso, a la SAREB) y por lo tanto no cabe fundar la demanda de desahucio en un contrato extinguido.

El Tribunal Supremo concluye que no existen vínculos contractuales arrendaticios entre la sociedad demandante y el matrimonio demandado, sin perjuicio de las alternativas que la ley ofrece a la demandante para reclamar los perjuicios por la ocupación del inmueble y que en este caso, pasarían por la interposición de una demanda de desahucio por falta de título pero en ningún caso por incumplimiento del contrato en lo relativo al pago de rentas.

Acerca de Sofía Gutiérrez de l'Hotellerie

Abogada con amplia experiencia en Derecho Procesal y Civil.